미국시민권자 및 영주권자의 한국내 부동산 투자관련 FAQ (2022)

미국시민권자 및 영주권자의 한국내 부동산 투자 관련해서 FAQ을 한 곳에 모아 보았습니다.

저는 미국 시민권자로서 한국에 거주 중에 있는데 한국내에서 서류를 발급 받거나 서류를 제출 하려면 주위에서 조언해 주는 것으로는 항상 뭔가를 추가로 더 해야 해결이 되는 번거로움을경험을 하곤 했었습니다.또한 서류 안내를 받을 때, 서류 명칭등이 너무 생소해서 발급기관한테의사전달하는데어려움을 겪곤 했지요. 국세청에서 발간한 간행물에서 저와 같이 어려움을 겪는도움이 될 만한 부동산 투자와 관련된내용들을 추출해서한 곳에 모아 봤습니다.

FAQ 1:영주권자또는시민권자가국내의토지를취득하는데제한이 있는가?국내의건물취득에제한이있는가?특별한절차(:신고,허가)거쳐야하는가?

FAQ 2:한국 국적을 가지고 있었을 때 보유한 토지 또는 건물을 미국시민권을 취득한 뒤에도 계속 보유하고자 할 때는 어떤절차를 거쳐야 하는가?

FAQ 3:영주권자 또는 시민권자가 국내에 입국하여 부동산을 사서소유권 이전등기를 하고자 하는 경우 어떤 서류가 필요한가?

FAQ 4:영주권자 또는 시민권자가 부동산 소유권 이전등기를 함에있어서 국내에 주민등록 또는 거소등록이 없는 경우 어떻게

하여야 하는가?

FAQ 5:영주권자 또는 시민권자가 부동산 소유권 이전등기를 함에있어서 국내에 인감등록이 없는 경우 어떻게 하여야 하는가?

FAQ 6:국내의 상가, 오피스텔 등을 개인 또는 법인 명의로 취득하여부동산임대업을 하고자 하는 경우 어떻게 하여야 하는가?

FAQ 7:본인의 자금으로 부동산을 사서 다른 사람 명의로 소유권이전등기를 할 수 있는가? 문제점은 무엇인가?

FAQ 8:본인 앞으로 부동산 소유권 이전등기를 할 때 국내에 납부하는 세금은?

FAQ 9:한국에서 부동산을 보유하는 경우 납부하여야 할 세금의종류는 무엇인가?

FAQ 10: 영주권자 또는 시민권자가 국내에 입국하여 부동산을 양도하는 경우 어떤 절차를 거쳐야 하는가? 매수인에게 소유권

이전등기를 넘겨주기 위해서는 어떤 서류가 필요한가?

FAQ 11: 영주권자 또는 시민권자가 국내에 가지 않고 부동산을 양도하고자 하는 경우 어떻게 하여야 하는가?

FAQ 12:영주권자 또는 시민권자가 한국에서 부동산을 양도하는 경우한국 또는 미국에서 세금은 어떻게 되는가? 부동산 양도

대금을 미국으로 가지고 오는 방법은?

FAQ 13:영주권자 또는 시민권자가 국내 부동산을 소유하고 있는 경우미국 IRS에 그 사실을 신고하여야 하는가? 국내의 부동산을

다른 사람에게 빌려 주고 전세 또는 월세를 받는 경우 그소득을 미국 IRS에 신고하여야 하는가?

FAQ 1: 영주권자 또는시민권자가 국내의 토지를 취득하는데 제한이 있는가?국내의 건물 취득에 제한이있는가? 특별한 절차 ( : 신고, 허가 ) 거쳐야 하는가?

영주권자의 경우 한국 내 거주자와 동일하게 자유롭게 국내의 부동산 이에 관한 차권 기타 이와 유사한 권리를 취득할 있으며, 외국환거래법상의 ‘부동산 취득신고’상에서 제외된다. 다만, 농지를 취득할 경우에는 국내 거주자와 동일하게 일정한 제한이있다.

시민권자의 경우 우선 부동산 취득 자금을 반입할 외국환거래법에 따라 외국환은행장에게 '부동산 취득신고’를 하여야 한다. 시민권자가 국내 건물을 취득하는데 제한이 없으, 토지를 취득하는 경우에는 계약을 체결한 60 이내에 관할 시장군수 또는 구청장에게 토지취득신고하여야 한다. 취득하는 토지가 군사시설, 지정문화재, 생태보전지역등이면 계약을 체결하기 전에 미리 토지취득의 허가를 받아야 한다. 기한 내 토지취득 신고 하지 않은 경우 300만 원 이하의 과태료가 부과된다.

관계법령: 외국환거래규정 9-42 1 3, 2항:외국인토지법 2, 4, 9

FAQ 2:한국 국적을 가지고 있었을 때 보유한 토지 또는 건물을 미국시민권을 취득한 뒤에도 계속 보유하고자 할 때는 어떤절차를 거쳐야 하는가?

한국 국적을 가지고 있었을 때 보유한 건물의 경우 미국 시민권을 취득한 뒤에도 특별한 신고 없이 계속 보유할 수 있다.

그러나 한국 국적을 가지고 있었을 때 보유한 토지의 경우 미국 시민권을 취득한 뒤에도 계속 보유하고자 할 때에는 시민권을 취득한 날(한국 국적을 상실한 날)로부터 6개월이내에 외국인토지법 제6조에 따라 토지 소재지를 관할하는 시장・군수 또는 구청장에게‘토지계속보유신고’를 하여야 한다. 기한내 ‘토지 계속보유신고’를 하지 않은 경우 100만원 이하의 과태료가 부과된다.

관계법령:▸외국인토지법 제6조:▸외국인토지법 시행령 제3조 제1항, 같은 법 시행규칙 제2조

FAQ 3:영주권자 또는 시민권자가 국내에 입국하여 부동산을 사서소유권 이전등기를 하고자 하는 경우 어떤 서류가 필요한가?

영주권자 또는 시민권자가 한국내에서 매매로 인한 소유권 이전등기를 할 때에는 ①등기신청서, ②매매계약서, ③취득세영수필확인서, ④등기필증, ⑤토지・건축물대장등본, ⑥주민등록등본, ⑦인감증명, ⑧부동산거래계약신고필증 등이 필요하다.

영주권자 또는 시민권자가 주민등록등본, 소유권이전등기신청서에 기재해야 하는 주민등록번호, 인감증명을 구비하는 방법은 다음과 같다.

(1) 주민등록등본 : 국내에 체류하는 장소를 국내거소로 정하여 이를 관할 출입국관리사무소에 신고하고, 국내거소신고증 또는 국내거소사실증명원을 발급 받아 이를 주민등록등본에 갈음하여 사용할 수 있다.

(2) 주민등록번호 : 종전에 주민등록번호를 부여 받은 영주권자는 말소된 주민등록등본을 첨부하여 종전 주민등록번호로 등기신청을 하여야 한다. 주민등록번호가 없는 영주권자 또는 시민권자는 대법원 소재지 관할등기소(현재 서울지방법원 등기과)에서부동산등기용등록번호를 부여 받을 수 있다. 국내에 거소신고를 한 시민권자는 국내거소신고번호로 이에 갈음할 수 있다.

(3) 인감증명 : 영주권자는 국내 최종 주소지 또는 본적지를 관할하는 동사무소에 인감신고를 할 수 있다. 국내에 거소신고를 한 영주권자 또는 시민권자는 그 국내거소를관할하는 동사무소에 인감을 신고하고 인감증명을 발급받아 제출할 수 있다. 시민권자는 미국 관공서의 확인, 공증사무소의 공증, 또는 한국 대사관(영사관)의 확인 등을 받은 서명을 사용할 수 있다.

≪ 2012.12.1.부터 “본인서명사실확인제” 시행 - 인감증명서와 선택 사용 가능 ≫

◦ 의 의 : 전국 어디서든 읍・면・동사무소 등을 직접 찾아가 한 효력을 가지는 ‘본인서명사실 확인서’를 발급 받본아인 이사 용서할명 하수면 있, 인는감 제증도명서와 동일 ◦ 발급절차 : ①서 명민 원→인 ③이 본읍인・면서・명동사 방실문 확 →인 서② 발신급분( 읍확・인면 ・후동 장전) 자→이 ④미 지인서감명증입명력서기 대(전신자 패활드용)

(Video) [해외투자자금] 해외부동산 취득자금 증여방법(한국은행 기타자본거래신고)

관계법령:

▸재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제11조(부동산 거래 등) 제1항, 제6조(국내거소신고),제9조(주민등록 등과의 관계)

▸부동산등기규칙 제61조(인감증명의 제출) 제3항

▸인감증명법 제3조(인감신고 등), 제12조(인감증명의 발급)

FAQ 4:영주권자 또는 시민권자가 부동산 소유권 이전등기를 함에있어서 국내에 주민등록 또는 거소등록이 없는 경우 어떻게

하여야 하는가?

부동산 소유권이전등기를 함에 있어서는 주민등록등본과 주민등록번호가 필요한 바, 국내에 주민등록이 없는 경우에는 주민등록등본이나 주민등록번호를 대신할 서류나 번호가필요하다.

(1) 주민등록등본을 대신 할 수 있는 서류:국내에 체류하는 장소를 국내거소로 정하여 이를 관할 출입국관리소에 신고하고, 내거소신고증 또는 국내거소사실증명원을 발급 받아 이를 주민등록등본에 갈음하여사용할 수 있다. 또한, 영주권자는 한국 대사관(영사관)에서 발행한 재외국민 거주사실증명 또는 재외국민등록부등본을 발급받아 이를 주민등록등본에 갈음하여 사용할 수 있다. 시민권자는 미국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서를 발급받아 이를 주민등록등본에 갈음하여 사용할 수 있다. 운전면허증 또는 신분증 등의 사본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고 그에 대하여 미국 관공서의 증명, 공증인의 공증, 또는 한국 대사관(영사관)의 확인을 받아 이를 주민등록등본에 갈음하여 사용할 수 있다.

(2) 주민등록번호를 대신할 수 있는 번호:종전에 주민등록번호를 부여받은 영주권자는 말소된 주민등록등본을 첨부하여 종전주민등록번호로 등기신청을 하여야 한다. 주민등록번호가 없는 영주권자나 시민권자는 대법원 소재지 관할 등기소(현재 서울지방법원 등기과)에서 부동산등기용등록번호를 부여받아 이를 주민등록번호에 갈음하여 사용할 수 있다. 국내거소신고를 한 시민권자는 국내거소신고번호를 사용할 수 있다.

관련법령:

▸재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제11조(부동산 거래 등) 제1항, 제6조(국내거소신고),제9조(주민등록 등과의 관계)

FAQ 5:영주권자 또는 시민권자가 부동산 소유권 이전등기를 함에있어서 국내에 인감등록이 없는 경우 어떻게 하여야 하는가?

부동산 소유권 이전등기를 하기 위해서는 인감증명이 반드시 필요하며, 인감 대신 서명을사용할 수도 있다.

영주권자는 최종 주소지를 관할하는 동사무소나 최종 주소지를 알 수 없을 때에는 본적지를 관할하는 동사무소에 인감을 신고하고 인감증명을 발급받을 수 있다. 국내에 거소신고를 한 경우에는 거소 관할 동사무소에 인감을 신고하고 인감증명을 발급받을 수 있다.

(2012.12.1.부터 인감증명서와 본인서명사실확인서 선택 사용 가능) 본인이 국내에 가지않고 대리인에게 위임하여 인감신고를 할 수 있으며 이때에는 인감신고가 되어 있는 성년자1인이 연서로 보증하여 신고하여야 한다. 국내에 인감이 이미 신고된 경우에는 대리인에게인감을 날인한 위임장을 교부하면 국내에 본인이 가지 않고도 인감증명을 발급받을 수 있다.

시민권자는 국내에 체류하는 장소를 국내거소로 정하여 관할 출입국관리소에 신고한후, 거소 관할 동사무소에 인감을 신고하고 인감증명을 발급받을 수 있다. 시민권자도 본인이 국내에 가지 않고 대리인에게 위임하여 인감신고를 할 수 있으며, 이때에는 인감신고가 되어 있는 성년자 1인이 연서로 보증하여 신고하여야 한다. 국내에 인감이 이미 신고된경우에는 대리인에게 인감을 날인한 위임장을 교부하면 국내에 본인이 가지 않고도 인감증명을 발급받을 수 있다. 그리고 시민권자는 인감 대신 서명을 사용할 수 있다. 이 경우 위임장이나 서면에 기재한서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 미국 관공서의 증명, 공증인의 공증, 또는 한국 대사관(영사관)의 확인을 받아 제출하면 서명을 인감에 갈음하여 사용할 수 있다.

관련법령:

▸부동산등기규칙 제60조, 제61조(인감증명의 제출)

▸재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조(국내거소신고), 제9조(주민등록 등과의 관계)

▸인감증명법 제3조(인감증명서)

FAQ 6:국내의 상가, 오피스텔 등을 개인 또는 법인 명의로 취득하여부동산임대업을 하고자 하는 경우 어떻게 하여야 하는가?

영주권자 또는 시민권자가 한국에서 부동산임대업을 하는데 있어서 특별한 제한은 없다.

국내에서 부동산임대업을 하기 위해서는 임대업자 본인이나 위임장을 가진 제3자가 부동산의 소재지를 관할하는 세무서에 사업개시일 20일 이내에 사업자등록을 신청하면 된다.

부동산임대업 사업자등록을 위하여 필요한 서류는 다음과 같다.

(1) 공통서류 : 본인 확인을 위한 신분증(외국인등록증 또는 여권 등), 임대 부동산의 등기부등본

(2) 개인의 경우 : 사업자등록신청서, 납세관리인 설정신고서(사업자가 국내에 6개월 이상체류하지 않는 경우 변호사・세무사・공인회계사 등을 납세관리인으로 선정하여야 함)

(3) 영리법인(본점)의 경우 : 법인설립신고 및 사업자등록신청서, 법인등기부 등본, 주주또는 출자자명세서

(4) 외국법인 국내사업장의 경우 : 법인설립신고 및 사업자등록신청서, 본점의 등기에관한서류, 정관사본, 지점등기부등본(국내에서 수행하는 사업 활동의 성격상 한시성이 있는 경우로서 상법상 등기할 의무가 없는 경우는 제외) 또는 국내 사업장의 사업영위 내용을 입증할 수 있는 서류, 외국기업 국내지사 설치신고서 사본, 국내사업장을 가지게 된 날의 재무상태표

관련법령:

▸부가가치세법 제5조(등록)

▸부가가치세법 시행령 제7조(등록신청과 등록증 교부)

FAQ 7:본인의 자금으로 부동산을 사서 다른 사람 명의로 소유권이전등기를 할 수 있는가? 문제점은 무엇인가?

부동산에 관한 물건을 취득한 자가 친인척 등 다른 사람과 명의신탁약정을 체결하여 그친인척 명의로 등기를 하게 되면 “부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률” 제4조에 의하여 그 등기는 무효가 된다.

더불어 다른 사람 명의로 소유권이전등기(명의신탁)를 한 사실이 확인되면 다음과 같은과징금, 강제이행금 및 벌칙이 부과된다. 다만, 배우자 명의로 부동산을 등기한 경우에 조세포탈, 강제집행의 면탈 및 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에는 과징금등을 면제한다.

(1) 과징금 : 과징금 부과 당시 부동산 평가액 × (㉠과 ㉡의 부과율 합계치)

㉠부동산 평가액 기준에 의한부과율

(Video) 개인이나 법인으로 미국 부동산 구매 그리고 세금

5억 원 이하 5%

5억 원 초과 30억 원 이하 10%

30억 원 초과 15%

㉡의무기간 경과기준에 의한 부과율

1년 이하 5%

1년 초과 2년 이하 10%

2년 초과 15%

(2) 이행강제금 : 과징금 부과 후 일정기간 경과 시까지 실소유자 명의로 환원하지 않는경우에는 강제이행금 부과

・1년 경과 시까지 실소유자로 환원하지 않은 경우 : 부동산가액 10%

・2년 경과 시까지 실소유자로 환원하지 않은 경우 : 부동산가액 20%

(3) 벌칙 : 명의신탁자 및 수탁자에게 징역 또는 벌금 부과

・명의신탁자 : 5년 이하 징역 또는 2억 원 이하 벌금

・명의수탁자 : 3년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금

한편, 친인척 등은 자기 명의로 등기되어 있는 부동산을 언제든지 자유롭게 처분할 수있고, 부동산의 실소유자가 재판에서 소유권을 주장할 수 없는 등 여러 가지 위험부담이있으므로 특히 외국에 거주하는 영주권자 또는 시민권자는 다른 사람 명의로 부동산 등기를 하지 않는 것이 바람직하다.

관련법령:

▸부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조(과징금), 제6조(강제이행금), 제7조(벌칙)

FAQ 8:본인 앞으로 부동산 소유권 이전등기를 할 때 국내에 납부하는 세금은?

매매, 상속, 증여 등을 원인으로 부동산 소유권을 취득하는 때에는 부동산 소재지를 관할하는 시장・군수・구청장에게 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세를 납부하여야 한다. 상속또는 증여를 받은 경우에는 피상속인(사망자) 또는 수증자(증여를 받는 자)의 주소지 관할

세무서장에게 상속세 또는 증여세를 납부하여야 한다.

취득세의 과세표준은 취득당시의 가액(취득자가 신고한 가액. 다만, 신고하지 않거나 신고한 가액이 지방세 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액)으로 한다.

토지, 건물 등 일반 부동산에 대한 취득세율은 다음과 같다.

(1) 취득세율 : 표준세율 (적용시기 : 2011. 1. 1.이후 납세의무 성립분부터 적용).

다만,별장・골프장・고급주택은 {표준세율+(중과기준세율인 2% × 4)},

과밀억제권역내의취득에 대하여는 {표준세율+(중과기준세율인 2% × 2)}

☞ 적용시기 : 2011. 1. 1.이후 취득분부터 적용)

(2) 취득유형별 취득세 표준세율

- 매매를 원인으로 취득하는 경우 : 농지 3.0%, 기타 부동산 4.0%

- 증여를 원인으로 취득하는 경우 : 3.5%

- 상속을 원인으로 취득하는 경우 : 농지 2.3%, 기타 부동산 2.8%

- 소유권 보존등기를 하는 경우 : 4.0%

- 공유물・합유물 및 총유물의 분할 : 분할로 인하여 받은 부동산가액의 2.3%

관련법령:

▸지방세법 제11조(취득세), 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과), 제23조(등록면허세)

FAQ 9:한국에서 부동산을 보유하는 경우 납부하여야 할 세금의종류는 무엇인가?

구분

재 산 세 (지방세)

(Video) [36강 미국 투자부동산 절세] 한국거주자의 미국부동산투자, 💣세금폭탄 피하는 가장 효과적인 절세방안

종합부동산세 (국세)

과세대상

- 주택

- 토지

- 주택

- 토지 (종합, 별도 합산)

납세의무자

- 6.1. 현재 재산 소유자

- 6.1. 현재 재산 소유자 중 주택 : 6억원 초과자

(1세대 1주택 9억원 초과자)

- 종합합산토지: 5억원 초과자

- 별도합산토지: 80억원 초과자

과세권자

- 재산 소재지 관할 시장.군수.구청장

- 납세지 관할세무서장

과세방법

- 주택(부속토지): 물건별 통합과세

- 토지: 관내합산과세 (과세대상 유형별 구분)

- 인별.유형별 전국합산 과세

과세표준

- 주택: 공시가격× 60%

- 토지(종합,별도): 공시가격× 70%

- 주택: (공시가격 - 6억원*)× 80% {*1세대1주택 9억원)

- 종합합산토지 : (공시가격 - 5억원)× 80%

- 별도합산토지 : (공시가격 - 80억원)× 80%

세율

- 주택, 토지(종합,별도): 3~4단계 누진세율

- 토지(분리과세): 단일세율

- 주택: 5단계 누진세율

- 토지(종합,별도): 3단계 누진세율

납부기한

- 주택: 7.16. ~ 7.31. (50%); 9.16.~9.30. (50%)

- 토지: 9.16.~ 9.30.

- 기타: 7.16. ~ 7.31.

- 12.1. ~ 12.15.

징수방법

(Video) [미국 부동산] 2022년 외국인 (한국국적자), 미국 주택 구입 방법및 절차

- 보통징수 (부과징수)

- 부과징수

- 선택적 신고납부 가능

세부담상한액

- 직전연도 세액 상당액의 150% (주택 105~130%)

- 직전연도 총세액 상당액의 150%

FAQ 10: 영주권자 또는 시민권자가 국내에 입국하여 부동산을 양도하는 경우 어떤 절차를 거쳐야 하는가? 매수인에게 소유권

이전등기를 넘겨주기 위해서는 어떤 서류가 필요한가?

영주권자 또는 시민권자가 한국에 입국하여 한국내의 부동산을 양도하는 경우 매수인과 매매계약을 체결하고, 매매대금의 수령과 동시에 매수인에게 등기신청에 필요한 서류를 넘겨주는 것이 일반적인 절차이다.

매수인이 소유권 이전등기를 할 수 있도록 교부하여야 할 서류는 등기필증(본인이 소유권을 취득할 때 교부받은 것), 주민등록등본(주소를 증명하는 서면), 인감증명 등이다.

주소를 증명하는 서면의 경우 영주권자나 시민권자는 출입국관리사무소에 ‘국내거소신고’를 하고, 국내거소신고증을 발급 받아 주민등록등본에 갈음하여 사용할 수 있다. 또한, 영주권자는 한국 대사관(영사관)에서 발행한 재외국민 거주사실증명 또는 재외국민등록부등본을 발급받아 이를 주민등록등본에 갈음하여 사용할 수 있다. 시민권자는 미국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서를 발급받아 이를 주민등록등본에 갈음하여사용할 수 있다. 운전면허증 또는 신분증 등의 사본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고, 그에 대하여 미국 관공서의 증명, 공증인의 공증, 또는 한국 대사관(영사관)의 확인을받아 이를 주민등록등본에 갈음하여 사용할 수 있다.

인감증명의 경우 국내 주소를 가지지 아니한 영주권자는 국내 최종 주소지 또는 본적지를 관할하는 동사무소에 인감을 신고하고 인감증명을 발급받을 수 있다. 국내에 거소신고를 한 영주권자 또는 시민권자는 국내거소를 관할하는 동사무소에 인감을 신고하고 인감증명을 발급받을 수 있다. 시민권자는 인감 대신 서명을 사용할 수 있으며, 위임장이나 서면에 기재한 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지를 기재하고, 그에 대하여 미국관공서의 증명, 공증인의 공증, 또는 한국 대사관(영사관)의 확인을 받아 제출하여야 한다.

FAQ 11: 영주권자 또는 시민권자가 국내에 가지 않고 부동산을 양도하고자 하는 경우 어떻게 하여야 하는가?

영주권자 또는 시민권자가 한국에 가지 않고 부동산을 양도하기 위해서는 대리인을 선임하여 그 대리인에게 부동산 매매계약 체결 권한, 부동산 소유권을 이전하여 주는데 필요한 사무를 처리할 수 있는 권한을 위임하여야 한다.

대리인에게 권한을 위임하고자 하는 경우에는 위임장을 작성하여 대리인에게 교부하여야 한다.

위임장의 양식은 특별히 규정된 바 없으나, 매매 대상이 되는 부동산의 내역, 대리인의 인적사항, 대리인이 처리하여야 할 사무의 내용 등을 구체적으로 특정하여 기재하여야 한다.

부동산 매수인이 소유권 이전등기를 할 수 있도록 매도인이 교부하여야 할 서류는 등기필증(본인이 소유권을 취득할 때 교부받은 것), 주민등록등본(주소를 증명하는 서면), 인감증명 등이 있으며, 동 서류를 대리인이 발급받을 필요가 있을 때는 대리인에게 이를 발급

받을 수 있는 권한을 위임하여야 한다.

FAQ 12:영주권자 또는 시민권자가 한국에서 부동산을 양도하는 경우한국 또는 미국에서 세금은 어떻게 되는가? 부동산 양도

대금을 미국으로 가지고 오는 방법은?

미국에 거주하는 영주권자 또는 시민권자는 국내 부동산을 양도하는 경우 보유기간 중발생한 양도소득에 대하여 먼저 한국에서 양도소득세를 납부하여야 한다.

시민권자와 영주권자 등 미국세법상 미국인은 일반적으로 전 세계 소득에 대하여 미국에서 납세의무가 있으므로 양도일이 속하는 연도의 다음 해 4월 15일까지 한국에서의 부동산 양도소득을 미국 국세청에 신고하여야 한다. 이 경우 한국에서 납부한 양도소득세는외국납부세액으로 미국 소득세액에서 공제 받을 수 있다.

영주권자가 국내 부동산을 양도하고 권리이전을 하기 위해서는 양수자에게 인감증명을교부하여야 하는데, 인감증명을 신청할 때 부동산 소재지 관할 세무서장을 경유하여야 한다. 이 단계에서 관할 세무서장은 그 재외동포의 양도소득세 납부여부를 확인하고, ‘부동산 매각자금 확인서’를 발급하여 준다.

영주권자 또는 시민권자가 부동산 양도대금을 해외로 반출하고자 하는 경우에는 거래외국환은행을 지정하고, ‘재외동포 재산반출 신청서’, 당초 부동산을 취득할 때의 ‘취득신고서(비거주자로서 해외 자금으로 취득한 경우 등에 해당할 경우)’, ‘부동산 매매계약서’,세무서장이 발급한 ‘부동산 매각자금 확인서’(확인서 신청일이 부동산 양도일부터 5년 이내인 경우에 한함)를 거래 외국환은행에 제출하여야 한다.

≪참고≫

시민권자는 부동산 소재지 관할 세무서장에게 인감경유를 할 필요가 없으나, 부동산 양도대금을 해외로 반출할때 세무서장이 발급하는 부동산 매각자금 확인서가 필요하므로 부동산 소재지 관할세무서를 경유하여야 한다.

관련법령:

▸외국환거래규정 제9-42조(신고절차) 제2항

▸외국환거래규정 제4-7조(재외동포의 국내재산 반출절차)

FAQ 13:영주권자 또는 시민권자가 국내 부동산을 소유하고 있는 경우미국 IRS에 그 사실을 신고하여야 하는가? 국내의 부동산을다른 사람에게 빌려 주고 전세 또는 월세를 받는 경우 그소득을 미국 IRS에 신고하여야 하는가?

미국에 거주하는 영주권자 또는 시민권자가 국내 부동산을 소유하고 있는 경우 동 부동산에서 소득이 발생하지 않으면 부동산을 소유하고 있다는 사실을 IRS에 신고할 의무는없다.

시민권자와 영주권자 등 미국세법상 미국인은 일반적으로 전 세계 소득에 대하여 소득세 신고의무가 있으므로 한국에서 부동산을 빌려 주고 월세를 받는 경우 그 소득을 매년4월 15일까지 IRS에 미국 내의 소득과 합산하여 신고하여야 한다. 미국 소득세 신고서식(Form 1040) Schedule E, Part Ⅰ에 월세를 받는 부동산의 소재지, 월세 소득 및 관련 비용 등을 기재하여야 한다. 이 경우에 한국에서 납부한 소득세는 외국납부세액으로 미국 소득세액에서 공제 받을 수 있으며, 한국에서 납부한 부가가치세, 부동산 관리비용, 수선비,감가상각비 등은 비용으로 소득액 계산에서 공제받을 수 있다.

한국에서 부동산을 빌려 주고 전세보증금을 받는 경우 전세보증금은 임대차 종료 후 반환할 금액(일종의 채무)이므로 과세소득에 포함되지 않는 것으로 해석될 수 있다. 다만, 전세보증금을 은행에 예금하여 이자소득을 얻는 경우에는 동 이자소득은 미국에 신고하여야한다.

은행예금에 대해서는 소득세 신고서식(Form 1040)의 Schedule B, Part Ⅲ에 계좌보유사실을 보고하고(Yes에 표시 및 보유국가 기재), 은행 예금이 $10,000를 초과하는 경우에는 다음해 6월 30일(2017년부터는 4월 15일)까지 전자신고를 통해서 FinCEN에 FBAR보고를 해야 한다. 또한 별도의 해외 금융자산 보고 (Foreign Financial Asset Reporting)규정의 조건에 해당하는 경우 소득세 신고시 Form 8938을 첨부해 해외계좌 내역을 보고해야 한다.

관련법령:

▸IRS Publication 527(Residential Rental Property(Including Rental of Vacation Homes))

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Author: Fredrick Kertzmann

Last Updated: 11/13/2022

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